Les chiffres ne mentent jamais. Plus de 20 SCPI ont déjà abaissé le prix de leurs parts en deux ans, la correction a quitté le domaine des hypothèses pour devenir un fait que plus personne ne peut ignorer. En 2025, la tendance ne ralentit pas. Les SCPI de rendement, jadis synonymes de stabilité, subissent de plein fouet un réajustement qui secoue le marché immobilier et redistribue les équilibres. Derrière ces mouvements, la hausse brutale des taux directeurs orchestrée par la Banque centrale européenne a tout changé : le crédit coûte cher, la demande s’essouffle, la valeur des immeubles recule, surtout dans le bureau parisien, jadis place forte du placement pierre-papier.
SCPI en 2025 : quelles tendances pour les prix des parts ?
La baisse des prix des parts de SCPI s’impose désormais comme une réalité tangible pour de nombreux investisseurs. Les prévisions 2025 reflètent une tendance lourde : la correction, amorcée en 2023, se poursuit. Plusieurs SCPI de rendement affichent déjà des ajustements, conséquence d’un marché immobilier qui peine à retrouver son équilibre. La remontée des taux impulsée par la banque centrale européenne (BCE) a renchéri le coût du crédit, freiné la demande et pesé sur la valeur des actifs, en particulier dans le secteur des bureaux à Paris et en Europe.
Les sociétés civiles de placement immobilier, soumises à l’épreuve du prix de reconstitution, doivent revoir leur prix de souscription lorsque l’écart réglementaire se creuse. Cette mécanique expose certaines SCPI à une correction du prix des parts. Les investisseurs constatent que la promesse de stabilité cède la place à la réalité des cycles immobiliers. À Paris, la vacance locative, la pression sur les loyers et la transformation des usages accélèrent ce mouvement.
Le phénomène ne se limite pas à la France. Plusieurs SCPI investies en Europe affichent des rendements en retrait, affectés par la dépréciation de segments entiers du patrimoine immobilier. Face à la volatilité, la vigilance s’impose. Sur le marché, la hiérarchie des véhicules s’ajuste, redistribuant les cartes entre SCPI traditionnelles et stratégies plus diversifiées, tant en termes d’actifs que de géographie. Les arbitrages opérés par les sociétés de gestion déterminent désormais la capacité à préserver le capital des porteurs de parts.
Pourquoi certaines SCPI pourraient-elles voir leur prix baisser cette année ?
La baisse des prix des parts SCPI ne relève plus du simple scénario théorique. Plusieurs mécanismes convergent pour expliquer ces ajustements qui touchent, en premier lieu, les véhicules investis sur des marchés fragilisés. Le marché immobilier traverse une phase de turbulence. Les actifs de bureaux, notamment à Paris et dans plusieurs métropoles européennes, peinent à retrouver preneur. Les taux d’occupation financiers reculent, érodant la rentabilité attendue.
La remontée des taux d’intérêt, décidée par la BCE, a bouleversé les équilibres. Le prix de souscription doit désormais s’aligner sur des valeurs d’expertise en baisse, sous l’effet conjugué de la raréfaction des transactions et de la pression sur les loyers. Certaines sociétés civiles de placement immobilier n’ont d’autre choix que d’acter une baisse du prix des parts pour respecter la réglementation sur le prix de reconstitution.
L’inflation ajoute une pression supplémentaire : hausse des charges, incertitudes sur les valeurs d’actifs, prudence accrue des investisseurs institutionnels. Les segments les plus exposés restent les bureaux et les commerces, surtout lorsque le patrimoine est concentré dans des zones peu dynamiques ou dépendantes d’un secteur d’activité en mutation.
Voici les éléments qui expliquent concrètement le recul de certaines valeurs :
- Prix parts SCPI : ajustés à la baisse en cas d’écart trop marqué avec la valeur de reconstitution
- Taux d’occupation : baisse persistante dans certains secteurs
- Risque de perte en capital : réel pour les porteurs de parts sur des SCPI peu diversifiées ou trop exposées au marché des bureaux
Zoom sur les SCPI les plus exposées à une baisse de prix en 2025
La tension se concentre sur les sociétés civiles de placement immobilier dont le patrimoine reste trop dépendant des segments fragilisés du marché. Le spectre de la baisse du prix des parts plane, avec une acuité particulière sur les SCPI investies majoritairement en bureaux ou en commerces urbains. Les mutations des usages professionnels, accélérées par le télétravail, pèsent sur la demande. Plusieurs grandes capitalisations affichent ainsi des signaux d’alerte.
Dans cette perspective, Primopierre, Rivoli Avenir Patrimoine ou Crédit Mutuel Pierre figurent parmi les véhicules les plus scrutés. Leur exposition au marché des bureaux, notamment à Paris et en Île-de-France, rend le scénario d’un ajustement du prix de souscription plausible. Pierre Europe et Epargne Pierre Europe doivent aussi composer avec la volatilité des actifs outre-Rhin, où le marché allemand subit une correction marquée.
La situation de Patrimoine Commerce ou LF Grand Paris Patrimoine illustre une réalité contrastée. Si la diversification atténue l’impact, la pression sur les valeurs d’expertise demeure. L’écart entre le prix de reconstitution et le prix des parts s’est creusé : la réglementation impose alors une réévaluation, parfois à la baisse. Les sociétés de gestion, comme Praemia REIM, arbitrent pour préserver la liquidité et la confiance des porteurs.
Quelques points de vigilance à retenir sur les SCPI sous surveillance :
- Exposition aux bureaux : facteur de risque central pour 2025
- Parts sujettes à réajustement : Primopierre, Rivoli Avenir Patrimoine, Pierre Europe
- Surveillance accrue du prix de reconstitution pour toutes les SCPI à capital variable
Conseils pour investir prudemment face aux évolutions du marché des SCPI
Le contexte actuel secoue les certitudes. Les investisseurs, qu’ils soient institutionnels ou particuliers, scrutent chaque indicateur. Les variations du prix des parts et les annonces de réévaluation rythment le marché. Le marché des SCPI requiert une attention renouvelée à la qualité des actifs, au taux d’occupation financier et à la capacité des sociétés de gestion à anticiper les turbulences.
Dans cette période de transition, diversifier reste la règle d’or. Une trop forte exposition aux bureaux parisiens ou aux commerces concentrés augmente le risque. Il vaut mieux se tourner vers des véhicules capables d’amortir les chocs. À titre d’exemple, SCPI Remake Live ou Iroko Zen s’appuient sur des portefeuilles diversifiés, tant sur le plan sectoriel qu’international. La liquidité des parts, la robustesse du gestionnaire et la constance du rendement font la différence sur la durée.
Avant d’avancer, quelques vérifications s’imposent :
- Analysez la stratégie d’arbitrage adoptée par la société de gestion.
- Considérez le taux de distribution et sa régularité au fil des exercices.
- Évaluez la capacité de la SCPI à faire face à des retraits massifs.
Les SCPI civiles de placement immobilier, soumises aux décisions de la Banque centrale européenne, évoluent dans un environnement mouvant où les arbitrages deviennent plus techniques. Désormais, beaucoup d’investisseurs se tournent vers des SCPI européennes telles que Transitions Europe ou Coeur d’Europe pour mutualiser le risque et profiter d’une gestion dynamique. Il reste indispensable de scruter l’historique du gestionnaire, la transparence sur la valorisation du patrimoine et la maîtrise des taux d’occupation. Ces critères définissent la solidité d’un placement qui doit rester agile face à la tempête.
Le marché des SCPI s’est mis en mode réaliste : exit les illusions de croissance sans fin, bienvenue dans une ère d’arbitrages où chaque investisseur, novice ou aguerri, doit apprendre à lire entre les lignes. 2025 s’annonce comme l’année de la lucidité. À chacun de composer entre prudence, stratégie et audace mesurée pour traverser la zone de turbulences, et, qui sait, en sortir renforcé.
